雙模式試點下的管理創新

源泰藍海鈞華大飯店項目管理紀實

源泰藍海鈞華大飯店項目位于山東省淄博市沂源縣中心城區東北方向，南鄰新城路，東接瑞陽路。本工程由一個單體組成，其地上主樓為20層，裙房為2層和3層；地下為兩層，其中地下二層為車庫和設備用房（設有人防），地下一層為車庫，主樓范圍設有一層地下夾層，夾層主要為后廚配套用房、設備用房及儲藏室。地上一樓為大堂和自助餐，二、三樓主要為餐飲區，設有廚房、宴會廳、多功能廳和包間，四樓主要為會議，五~十層為客房，十一~十六層為小開間辦公，十七~二十層為大空間辦公。本工程總用地面積8286.9m²，總建筑面積36322.82m²，其中地上27685.25m²，地下8637.57mm²，建筑高度91.1米。

項目工期目標為計劃開工日期為2019年11月8日，2021年8月8日酒店運營，竣工日期為2021年12月30日。實際開工日期為2020年3月1日。

工程質量目標爭創“泰山杯”優質工程和山東省文明工地。項目計劃總投資約2.1億元。

本項目是淄博市全過程工程咨詢及EPC總承包管理模式雙試點項目。建設單位為沂源源泰置業有限公司，全過程工程咨詢單位為山東瀚廣建設項目管理有限公司，EPC總承包單位為青建集團股份公司，軟裝總包單位為山東易度時空裝飾有限公司，酒店管理為山東藍海酒店管理股份有限公司。項目按四星級酒店、高檔公寓、辦公于一體的商業綜合體建筑標準建設。

項目建設前期，項目管理團隊根據業主的工期要求，進行了項目管理總體策劃，綜合考慮了影響進度控制的諸多因素：質量控制、投資控制、安全文明施工及環保、階段性設計工作、采購工作、周邊因素對工程的影響、配套工程、專業工程驗收（消防、人防、電梯等）及項目竣工驗收、突發事件、酒店籌開工作。

在分析的諸因素中，團隊認為階段性設計工作與專業工程驗收（消防、人防、電梯等）及項目竣工驗收不可控因素多，對進度影響最大，出現的問題最多。

一、階段性設計工作

（一）階段性設計工作的內容

       a.建筑安裝工程施工圖設計；                                     

       b.精裝修工程施工圖設計;

       c.智能工程施工圖設計；                     

       d.景觀綠化、泛光工程；

             e.軟裝工程;

       f.二次設計：玻璃幕墻、泳池深化設計、廚房設備、抗震支吊架等。

（二）對工期的影響分析

設計工作對工期的影響很大，如果按照總承包固有模式簽訂固定總價合同，則必須全部設計完成后或者大部分設計完成后簽訂合同，然后施工，周期長，非常不利于工期控制。而建筑安裝施工圖完成后，只要合同簽訂即可具備施工條件，如果改變總承包合同固定總價的合同模式，即可大大縮短項目周期。

（三）問題的解決方式--合同管理模式創新

      為了解決工程遇到的問題，管理團隊創新了合同管理模式，在第一階段建筑安裝施工圖到位后，進行了總合同的擬定及談判，歷時4個月于2020年2月底用單價合同的方式敲定了總承包合同，并對后續各個階段的工作做了框架約定，后續各階段施工圖設計完成后，由總包單位單獨簽訂子合同。

項目實施分了4個階段,第一階段:建筑\安裝工程設計階段；第二階段：精裝修階段；第三階段：智能工程設計階段；第四階段：景觀綠化、泛光、軟裝設計及二次深化設計。各個階段工作經歷了設計方案設計、審核、深化、交付施工4個過程。從而形成了分段流水式建設模式。

（四）成效

  創新合同管理模式，為工期目標的實現創造了條件，從 2020年3月1日實際開工，2021年9月20日實現了酒店部分試運營。投資也控制在了合同范圍之內。

  二、專業工程驗收（消防、人防、電梯等）及項目竣工驗收

本工程為酒店+公寓+辦公一體化項目，功能相對獨立，尤其是酒店部分獨立性更強，早日投入運營，早日見效益。按照傳統建設程序，必須全部竣工后，才能進行各種驗收，如能實現工程主體的分段驗收，就能在施工上部主體的同時，進行裝飾作業穿插，從而縮短工期。如能實現竣工驗收及消防工程分段驗收，10層及以下酒店部分就能先期投運見效益。

既然是建設模式試點，就要敢想，更要敢干。經過與當地行政主管部門匯報溝通，分段主體驗收的問題很快解決了。消防驗收因涉及質安站及消防大隊等部門，分段驗收沒有先例，也找不到依據。

管理團隊把消防分段驗收的問題作為重中之重，每次上級領導蒞臨視察或者主要會議都進行了匯報，各主要參建單位動用各自渠道也進行了協調，問題遲遲解決不了。但是，問題得到了建設行政主管部門的高度重視。2021年8月17日收到《山東省建設工程消防驗收技術導則》后，認為本項目完全符合《導則》第7款的規定，第一時間與主管部門進行了溝通，得到了全力支持，并對驗收資料提出了指導意見。

經過精心準備，2021年9月10日完成了1-10層酒店部分子單位工程的竣工驗收，15日通過了消防分段驗收。

目前本項目已經被淄博市列入分段式消防驗收試點項目，近期將錄制視頻，準備在央視一臺播出。

雙試點項目運作經驗告訴我們，不僅要大膽地想，更要努力去做，只要合理，困難總能解決。